APE, consumo energetico: in cattedra le nuove regole

Dallo scorso 1° ottobre l’intricata vicenda dell’APE, ossia il nuovo Attestato di Prestazione Energetica che dal 2013, per effetto dell’entrata in vigore del decreto “Energia” (lo stesso, per intenderci, che ha introdotto il bonus mobili), ha sostituito il vecchio ACE (Attestato di Certificazione Energetica), è giunta a conclusione: a far data, quindi, dal 1° ottobre 2015 l’attestato deve essere redatto secondo i novellati criteri di calcolo disposti dai tre decreti attuativi già pubblicati in Gazzetta Ufficiale nel corso del mese di luglio 2015. Il nuovo APE, in sostanza, era già valido, ma solo da un punto di vista teorico, visto che mancavano ancora le disposizioni tecniche per poterlo applicare, e tali disposizioni sono appunto arrivate coi suddetti decreti. Lo stesso Ministero dello Sviluppo Economico, sulla pagina dedicata all’Efficienza energetica, annuncia la firma dei tre atti che nel dettaglio riguardano:

1. l’adeguamento delle linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici;

2. gli schemi e modalità di riferimento per la compilazione della relazione tecnica di progetto ai fini dell’applicazione delle prescrizioni e dei requisiti minimi di prestazione energetica negli edifici;

3. l’applicazione delle metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche e la definizione delle prescrizioni e dei requisiti minimi degli edifici.

Nuovi standard di consumo

Com’è noto, la nuova legislazione serve a “svecchiare” la normativa italiana in tema di certificazione energetica secondo i parametri richiesti dall’UE. In pratica il nuovo APE è stato concepito per indicare la quantità di energia consumata da un determinato immobile nell’arco di un anno attraverso parametri più aggiornati rispetto a quelli dell’ACE (andati in soffita il 30 settembre 2015). In base al risultato sarà quindi possibile collocare l’immobile in una delle categorie energetiche che vanno dalla A+ alla G. Detto questo, l’impiego del nuovo APE viene esteso a una gamma più ampia di casistiche, nella quale troviamo ad esempio l’affitto del fabbricato e la concessione in comodato gratuito. Secondo le norme precedenti, infatti, il rilascio dell’ACE era previsto soltanto in caso di vendita dell’immobile da parte del proprietario o del costruttore. Adesso, invece, basterà affittare casa perché si renda necessario l’utilizzo del documento. Più nello specifico, in caso di locazione con un normale contratto d’affitto, è desumibile che la certificazione energetica sia obbligatoria quando:

1. viene stipulato un nuovo contratto di locazione o rinnovato un contratto già esistente per immobili ad uso abitativo o non abitativo,

2. viene stipulato un contratto di locazione per un immobile ad uso vacanza per una durata superiore ai 30 giorni complessivi nell’anno,

3. viene stipulato un contratto di affitto di azienda comprensivo di immobili,

4. viene stipulato un contratto di locazione finanziaria (leasing).

La clausola nel contratto

Tre sono i momenti normativi attraverso i quali va ricostruita l’intera vicenda dell’APE. Il primo, come accennato in apertura, è legato all’articolo 6 del Dl 63/2013, cosiddetto decreto “Energia”, poi convertito nella Legge 90/2013, che ha sostituito in blocco un altro articolo 6, quello del Dlgs 192 dell’agosto 2005, introducendo appunto l’obbligo dell’Ape “in tutti i casi di vendita o locazione di edifici o di singole unità immobiliari”, specificando inoltre che “il proprietario deve rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all’avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime”. Prevede inoltre il decreto che nei nuovi contratti “deve essere inserita un’apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici”. Infine al comma 3-bis dell’articolo 6 il testo prevede che “l’attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti”.

Le sanzioni. Cosa si rischia...

A distanza poi di qualche mese dal Dl 63/2013 è uscito un altro decreto, il 145/2013, altrimenti noto come “Destinazione Italia”, convertito in legge a febbraio 2014, che è andato a sostituire del tutto i commi 3 e 3-bis del precedente decreto “Energia” (quelli appena citati) disponendo che “in caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione è da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti  di locazione di  singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà”. In pratica, mentre il decreto “Energia” disponeva la nullità immediata della vendita o della locazione qualora il modello non fosse stato allegato al contratto, viceversa il Dl “Destinazione Italia” ha escluso la possibilità dell’annullamento sostituendola con l’irrogazione di una sanzione pecuniaria, salvo poi disporre, nel testo definitivo convertito in legge, che “il pagamento della sanzione amministrativa non esenta comunque dall’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’attestato di prestazione energetica entro quarantacinque giorni”.

Nuovi valori dal 1° ottobre 2015

Infine - terzo momento - c’è da considerare la Legge di Stabilità 2014, che al comma 139 dell’articolo 1 ha “rinviato”, per così dire, l’effettiva entrata in vigore del comma 3-bis dell’articolo 6 del Dl “Energia” (nullità dei contratti di vendita/affitto in caso di mancata allegazione del modulo) fino al momento in cui il Ministero dell’Economia non avesse promulgato il decreto o i decreti attuativi per dare le coordinate tecniche ai fini dell’elaborazione del nuovo APE. Il problema è che il comma 3-bis dell’articolo 6 del Dl “Energia” era già stato abrogato e sostituito dal successivo Dl “Destinazione Italia”, il che significa che senza l’APE allegato al contratto sussisteva, e sussiste tutt’ora, non tanto il rischio della nullità del contratto quanto quello delle sanzioni. In conclusione, fino al 30 settembre 2015, è valso comunque l’obbligo di farsi redigere l’APE secondo i criteri di calcolo della vecchia certificazione energetica (ex ACE), mentre dal 1° ottobre sono saliti in cattedra i nuovi criteri.

Fonte: www.mycaf.it

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